Ertragswert vermieteter Immobilien berechnen
Für Mietwohngrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und Geschäftsgrundstücke mit üblicher Miete. Der Rechner gilt für Bewertungsstichtage im Jahr 2026 und zeigt jeden Schritt mit Paragraf.
Wann das Ertragswertverfahren gilt
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer zählt bei Grundbesitz der Wert, den das Finanzamt gesondert feststellt (§ 12 Abs. 3 ErbStG), Maßstab ist der gemeine Wert (§ 177 BewG). Das Ertragswertverfahren gilt für Mietwohngrundstücke sowie für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich eine ortsübliche Miete ermitteln lässt (§ 182 Abs. 3 BewG).
Ein Mietwohngrundstück dient zu mehr als 80 Prozent, berechnet nach der Wohn- oder Nutzfläche, Wohnzwecken und ist weder Ein- oder Zweifamilienhaus noch Wohnungseigentum (§ 181 Abs. 3 BewG). Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen fallen grundsätzlich unter das Vergleichswertverfahren (§ 182 Abs. 2 BewG), Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke ohne übliche Miete unter das Sachwertverfahren (§ 182 Abs. 4 BewG).
Die Rechenschritte
- Rohertrag (§ 186 BewG): das vereinbarte Entgelt für zwölf Monate am Stichtag ohne Betriebskostenumlagen. Bei Eigennutzung, Leerstand, vorübergehendem Gebrauch, unentgeltlicher Überlassung oder einer Abweichung um mehr als 20 Prozent von der üblichen Miete gilt die übliche Miete.
- Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG): Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis mit den an den Stichtag angepassten Werten aus Anlage 23.
- Reinertrag (§ 185 Abs. 1 BewG): Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten.
- Bodenwert (§ 179 BewG): Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss zuletzt vor dem Stichtag zu ermitteln hatte.
- Bodenwertverzinsung (§ 185 Abs. 2 BewG): Reinertrag minus Bodenwert mal Liegenschaftszins ergibt den Gebäudereinertrag. Selbständig nutzbare Teilflächen eines übergroßen Grundstücks bleiben dabei außer Ansatz.
- Restnutzungsdauer (§ 185 Abs. 3 BewG): Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22, bei Mietwohngrundstücken 80 Jahre, minus Alter. Das Alter ist das Jahr des Stichtags minus das Jahr der Bezugsfertigkeit.
- Vervielfältiger (Anlage 21): hängt von Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer ab und wird kaufmännisch auf vier Nachkommastellen gerundet.
- Ertragswert (§ 184 BewG): Bodenwert plus Gebäudereinertrag mal Vervielfältiger. Anzusetzen ist mindestens der Bodenwert.
Fall: Mietwohngrundstück mit sechs Wohnungen
450 m² Wohnfläche, Jahresnettokaltmiete 36.000 €, Grundstück 600 m² bei 500 €/m² Bodenrichtwert, bezugsfertig 1980, Stichtag 2026, kein Liegenschaftszins des Gutachterausschusses.
| Rohertrag § 186 BewG | 36.000 € |
|---|---|
| Verwaltung, 6 × 367 € Anlage 23 BewG | − 2.202 € |
| Instandhaltung, 450 m² × 14,40 € Anlage 23 BewG | − 6.480 € |
| Mietausfallwagnis, 2 % Anlage 23 BewG | − 720 € |
| Reinertrag | 26.598 € |
| Bodenwertverzinsung, 3,5 % von 300.000 € § 185 Abs. 2 BewG | − 10.500 € |
| Gebäudereinertrag | 16.098 € |
| Vervielfältiger bei 34 Jahren Restnutzungsdauer Anlage 21 BewG | 19,7007 |
| Gebäudeertragswert | 317.141,87 € |
| Bodenwert, 600 m² × 500 €/m² § 179 BewG | 300.000 € |
| Ertragswert | 617.141,87 € |
Mit zwei zusätzlichen Garagen zu je 600 € Jahresmiete steigt der Ertragswert desselben Hauses auf 634.163,27 €. Fall mit Garagen öffnen
Bewirtschaftungskosten für Stichtage 2026
Anlage 23 BewG nennt für Wohnungen Basiswerte: 230 € Verwaltung je Wohnung und Jahr, 30 € je Garage, 9 € Instandhaltung je Quadratmeter Wohnfläche und 68 € je Garage. Sie werden jährlich mit dem Verbraucherpreisindex angepasst (§ 187 Abs. 3 BewG). Für Stichtage 2026 nennt das Bundesfinanzministerium die Indexwerte 77,1 für Oktober 2001 und 123,0 für Oktober 2025. Daraus folgen:
- Verwaltung je Wohnung und Jahr
- 367 €
- Verwaltung je Garage oder Einstellplatz
- 48 €
- Instandhaltung je m² Wohnfläche
- 14,40 €
- Instandhaltung je Garage oder Einstellplatz
- 108 €
- Mietausfallwagnis Wohnen
- 2 % des Rohertrags
- Verwaltung gewerbliche Flächen
- 3 % des Rohertrags
- Mietausfallwagnis gewerbliche Flächen
- 4 % des Rohertrags
Quelle: Anlage 23 BewG und BMF-Schreiben vom 14.01.2026
Für gewerbliche Nutzfläche gilt als Instandhaltung je Quadratmeter in der Regel der volle Wohnwert, für einzelne Gebäudearten nach Anlage 24 die Hälfte oder 30 Prozent davon.
Liegenschaftszins: zuerst der Gutachterausschuss
Vorrang haben geeignete Liegenschaftszinssätze des örtlichen Gutachterausschusses, abgeleitet zum letzten Stichtag vor dem Bewertungsstichtag und höchstens drei Jahre zurück (§ 177 Abs. 2 und 3 BewG). Nur wenn sie fehlen, gelten die gesetzlichen Sätze:
| Grundstücksart | Liegenschaftszins |
|---|---|
| Mietwohngrundstücke | 3,5 % |
| Gemischt genutzt, gewerblicher Anteil bis 50 % | 4,5 % |
| Gemischt genutzt, gewerblicher Anteil über 50 % | 5,0 % |
| Geschäftsgrundstücke | 6,0 % |
Quelle: § 188 BewG
Mindest-Restnutzungsdauer und Mindestwert
Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt mindestens 30 Prozent der Gesamtnutzungsdauer (§ 185 Abs. 3 Satz 6 BewG), bei 80 Jahren also 24 Jahre.
Die zweite Untergrenze ist der Bodenwert (§ 184 Abs. 3 BewG). Beispiel: drei Wohnungen mit 210 m², 18.000 € Jahresmiete, 1.000 m² Grund bei 1.500 €/m² Bodenrichtwert, bezugsfertig 1955. Statt rechnerisch 9 Jahren Restnutzungsdauer gelten 24. Die Bodenwertverzinsung von 52.500 € übersteigt aber den Reinertrag von 13.515 €, der Gebäudeertragswert wird negativ. Anzusetzen ist der Bodenwert von 1.500.000 €. Diesen Fall im Rechner öffnen
Grenzen des Rechners und Gutachten
Das Ergebnis ist eine Schätzung; verbindlich ist der Wert, den das Finanzamt feststellt. Der Rechner gilt nur für Stichtage 2026. Er rechnet keine durch Modernisierung verlängerte Restnutzungsdauer und nimmt übergroße Teilflächen nicht aus der Verzinsung heraus. Die übliche Miete bei Eigennutzung oder Leerstand setzen Sie selbst ein.
Besonderheiten und Belastungen des Grundstücks berücksichtigt das gesetzliche Verfahren grundsätzlich nicht (§ 177 Abs. 4 BewG). Ist der gemeine Wert niedriger, können Sie ihn nachweisen (§ 198 BewG). Als Nachweis dient in der Regel ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert ist. Auch ein Kaufpreis aus dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag kann den niedrigeren Wert belegen, wenn sich die Verhältnisse nicht geändert haben.
Unter dem Ergebnis übernehmen Sie den Wert in den Erbschaftsteuerrechner. Mehr zur Erbschaft von Immobilien: Immobilie erben.
Quellen
- § 182 BewG, Bewertung der bebauten Grundstücke
- §§ 184 bis 188 BewG, Ertragswertverfahren
- Anlage 21 BewG, Vervielfältiger
- Anlage 22 BewG, Gesamtnutzungsdauer
- Anlage 23 BewG, Bewirtschaftungskosten
- BMF-Schreiben vom 14.01.2026 zur Ermittlung der Bewirtschaftungskosten
- § 198 BewG, Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts